• <房産篇> 律師幫你解讀房地産面積?
  • 資訊類型:城市規劃  /  更新時間:2014-06-04  /  浏覽:2095 次  /  

很多人在購房時,對各種說法的面積概念不清楚,對于各種面積概念之間的關系也分不清楚。

 

  有關房屋面積的概念主要有包括房屋建築面積、共有建築面積、産權面積、使用面積等。 
建築面積:
  在房屋銷售時,也稱銷售面積。指房屋外牆(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結構牢固,層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建築。

使用面積:
  指房屋戶内全部可供使用的空間面積,按房屋的内牆面水平投影計算。

共有建築面積:
  指各産權主共同占有或共同使用的建築面積。

産權面積:
  指産權主依法擁有房屋所有權的房屋建築面積。房屋産權面積由房地産行政主管部門登記确權認定。
  
  建築面積=套内建築面積+應分攤的公共建築面積
  
  套内建築面積=套内房屋的使用面積面積+套内牆體面積+套内陽台建築面積

套内房屋使用面積:
  為套内房屋使用空間的面積,包括套内卧室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁櫃等空間面積的總和;套内樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積;不包括在結構面積内的套内煙囪、通風道、管道井均計入使用面積;内牆面裝飾厚度計入使用面積。

套内牆體面積:
  套内自有牆體按水平投影面積全部計入套内牆體面積,各套之間的分隔牆按水平投影面積的一半計入套内牆體面積。

套内陽台建築面積:
  封閉的陽台按水平投影全部計算建築面積,未封閉的陽台按水平投影的一半計算建築面積。

十二種情況不計入建築面積: 
  
  根據《房産測量規定》及建設部最新的《關于房屋建築面積計算與房屋權屬登記的關問題的通知》(以下簡稱《通知》),以下12種情況不能計入房屋建築面積:

  1、層高(高度)在2.20米以下(不含2.20米)的房屋和斜面結構屋頂,不計入建築面積;

  2、樓梯下方空間,樓梯已計算建築面積的,其下方空間不論是否利用均不再計算建築面積;

  3、公共通道、臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的,不論其是否有柱,是否有維護結構,均不計算建築面積;

  4、與室内不相通的類似于陽台、挑廊、檐廊的建築,不計算建築面積;

  5、層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術層和地下室、半地下室;

  6、突出房屋牆面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕牆、垛、勒腳、台階、無柱雨篷;

  7、房屋之間無上蓋的架空通廊;

  8、房屋的天面、挑台、天面上的花園、泳池;

  9、建築物内的操作平台、上料平台及建築物的空間平台及建築物的空間安置箱、罐的平台;

  10、利用引橋、高架橋、高架路路面作為頂蓋建造的房屋;

  11、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋;

  12、與房屋室内不相通的房屋間伸縮縫;

房屋權屬登記涉及的有關房屋建築面積計算問題,《房産測量規範》未作規定或規定不明确的,暫按《通知》的規定執行:

  1、外牆牆體。同一樓層外牆,既有主牆,又有玻璃幕牆的,以主牆為準計算建築面積,牆厚按主牆體厚度計算。各樓層牆體厚度不同時,分層分别計算。金屬幕牆及其他材料幕牆,參照玻璃幕牆的有關規定處理;

  2、不規則圍護物。陽台、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底闆外沿的,以底闆水平投影計算建築面積;

  3、變形縫。與室内任意一邊相通,具備房屋的一般條件,并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建築面積;

  4、非垂直牆體。對傾斜、弧狀等非垂直牆體的房屋,層高(高度)2.20米以上的部位計算建築面積。房屋牆體向外傾斜,超出底闆外沿的,以底闆投影計算建築面積;

  5、室外樓梯的建築面積,按其在各樓層水平投影面積之和計算;

  6、房屋套内具有使用功能但層高(高度)低于2.20米的部分,在房屋權屬登記中應明确其相應權利的歸屬。


 哪些算入公攤面積? 
   
  共有建築面積的内容包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室 、值班警衛室等,以及為整幢樓服務的公共用房和管理用房的建築面積,以水平投影面積計算。 
  共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆,以及外牆(包括山牆)水平投影面積一半的建築面積。

  獨立使用的地下室、車棚車庫、為多幢樓服務的警衛室、管理用房,作為人防工程的地下室都不計入建築面積。

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