• 買受人退房,房款利息應由誰買單
  • 資訊類型:城市規劃  /  更新時間:2014-06-04  /  浏覽:2209 次  /  

劉女士在某房地産開發公司相中了一套房屋,但因總房款(70萬元)太高而猶豫不決。李先生(公司工作人員)看出劉女士的心思後,建議可向銀行貸款,按揭買房。之後,劉女士向銀行貸款60萬元,首付10萬元,與房地産開發公司簽訂了購房合同。半年後,房地産開發公司通知劉女士接房。劉發現房屋的面積誤差比例達到5%,房屋主體結構質量存在嚴重問題,要求公司退房。公司以種種理由推脫,甚至避而不見。最後,房産公司終于答應給劉女士退房。此時距購房之日已一年半,劉女士共向銀行支付了2萬元貸款利息。在向房産公司索要損失未果後,劉女士一紙訴狀将該公司告上法庭。

  [分歧意見]

  這樁由房屋質量引發的糾紛,争論焦點在于2萬元的貸款利息應由誰“買單”。

  第一種意見認為,房地産開發公司隻須退還劉女士的房款,2萬元的貸款利息應由劉女士自行承擔。因為房産公司人員隻是建議劉女士貸款買房,最終決定權還在劉女士手中。

  第二種意見認為,房地産開發公司在退還劉女士的房款的同時,還應賠償劉女士2萬元的貸款利息。本案中,劉女士退房是由于房地産公司開發的房屋出現多處質量問題,與商品房買賣合同極大不符,其違約在先,按照《合同法》的相關規定,公司應賠償劉女士2萬元的利息損失。

  第三種意見認為,房地産開發公司在退還劉女士房款和賠償2萬元利息損失外,還應按照銀行同期存款利率賠償劉女士10萬元首付款的存款利息。

  [評析]

  筆者同意第三種意見,理由如下:

  首先,《民法通則》第四條規定:“民事活動應當遵循自願、公平、等價有償、誠實信用的原則。” 誠實信用原則作為民事活動的帝王法則,要求人們在進行民事活動時實事求是,對他人以誠相待,不為欺詐行為,講究信譽,恪守諾言,嚴格履行自己承擔的義務,不得擅自毀約,一切民事法律關系應依正義衡平的理念加以調整,從而達到平衡市民社會成員間利益關系,實現市民社會安全價值的目的。

  本案中,劉女士與房地産公司簽訂了商品房買賣合同,基于遵循誠實信用原則,雙方應按照合同正确履行各自的義務,但房地産開發公司在劉女士支付了首付款以及每月按揭款的情況下,不按合同規定修建房屋,緻使房屋在面積、主體結構、質量等多方面與合同的相關條款不符。房地産公司的行為明顯違背了民事帝王法則——誠實信用原則,依正義之理念,應賠償劉女士相應損失。

  其次,按照合同法原理,違約行為分為根本違約和非根本違約。所謂根本違約,是指一方的違約緻使另一方的合同目的不能實現或違約行為後果嚴重。本案中,房産公司的違約行為緻使劉女士買房入住的目的得不到實現,屬于根本違約。根據《合同法》第九十四條規定,當出現違約行為緻使不能實現合同目的,非違約方可以解除合同。因此,劉女士享有單方解除權,房産公司應退還劉女士所交的房款。根據《合同法》第一百一十三條第一款規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。劉女士因房産公司的違約行為,損失了2萬元的貸款利息以及首付款的存款利息,房産公司應如數支付。

  最後,根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第十二、十三、十四條規定,因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,因房屋質量嚴重影響正常居住使用,房屋套内面積與約定的誤差比例絕對值超出3%,買受人請求解除合同的,返還已付房款及利息,賠償損失的,應予支持。

  本案中,房地産開發公司向劉女士保證房屋與售房中心的房屋模型完全一緻,但驗房時,房屋卻出現了許多嚴重的質量問題,極大影響了買受人劉女士對房屋的使用及居住。此時房産公司本應積極解決問題,減少劉女士的經濟損失,但卻躲而不見,緻使劉女士在房屋無法交付使用下仍繼續向銀行支付貸款利息共計2萬元。此項損失,房産公司理應承擔完全責任。另外,房産公司将劉女士付給的10萬元首付款用于樓盤的早期開發,獲得了利潤,但未正确履行合同,違背了劉女士交付10萬元的本意——買房居住,因此,房地産公司應按照銀行同期存款利率,賠償劉女士存款利息損失。

  綜上所述,劉女士向房地産公司提出退還房款、賠償2萬元的貸款利息和首付款的存款利息損失的要求,無疑是有法可依,言之成理的。

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